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No direito brasileiro, a propriedade de imóvel se transfere com o registro do título na matrícula. Enquanto o registro não acontece, a arrematação não está refletida no Cartório de Registro de Imóveis — e o imóvel continua, perante terceiros, em nome do antigo proprietário ou do credor.
Qual é o título a ser registrado
O documento levado ao cartório depende da modalidade:
- Leilão judicial: carta de arrematação, expedida pelo juízo.
- Leilão extrajudicial (alienação fiduciária): escritura pública ou instrumento com força de escritura, firmado com o credor fiduciário.
- Venda direta, licitação ou venda online de banco: escritura pública ou contrato, conforme o edital.
Leilão judicial: do auto à carta de arrematação
Logo após o leilão, é lavrado o auto de arrematação. Assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, ele torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável. A partir daí há um prazo de 10 dias para eventuais impugnações. Superado esse prazo, e comprovados o pagamento do preço (ou a formalização do parcelamento), da comissão do leiloeiro e do imposto de transmissão, o juízo expede a carta de arrematação.
Pelo Código de Processo Civil, a carta deve conter a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação de eventuais ônus.
ITBI: base de cálculo e momento do pagamento
O ITBI é devido ao município onde está o imóvel. Na arrematação judicial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça aponta o valor da arrematação como base de cálculo, e não o valor de avaliação. Para as demais transmissões, o STJ fixou que a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que só pode ser revisto pelo município em procedimento próprio (Tema 1.113).
O tema passou por alterações legislativas recentes e há municípios com práticas distintas. Por isso, a base de cálculo informada na guia merece conferência antes do pagamento.
No cartório: prenotação, exigências e devolução
Apresentado o título, o cartório faz a prenotação e examina o documento. Se houver algum problema, emite uma nota de exigência (ou de devolução) indicando o que precisa ser corrigido ou complementado. As exigências devem ser cumpridas dentro do prazo de validade da prenotação — caso contrário, o título perde a prioridade e precisa ser reapresentado.
Exigências comuns envolvem divergências na descrição do imóvel, ausência de documentos, recolhimento de tributos e a existência de ônus anteriores na matrícula.
Penhoras, hipotecas e indisponibilidades anteriores
A matrícula de imóvel levado a leilão costuma ter registros anteriores: penhoras de outros processos, hipotecas e ordens de indisponibilidade.
- Hipoteca: a arrematação extingue a hipoteca quando o credor hipotecário foi intimado do leilão.
- Penhoras e indisponibilidades de outros processos: pelas normas nacionais do Conselho Nacional de Justiça, a decisão da arrematação deve prever expressamente o cancelamento das demais constrições. Quando isso não ocorre, pode ser necessário requerer ao juízo a ordem específica.
- Leilão extrajudicial: a Lei 9.514/97 estabelece que penhoras e indisponibilidades sobre o direito do devedor não impedem a consolidação e a venda do imóvel.
É um dos pontos em que o registro mais costuma travar, e que geralmente exige atuação junto ao processo ou aos juízos envolvidos.
Passo a passo resumido
- Conferir o título (carta de arrematação, escritura ou contrato) e a matrícula atualizada.
- Recolher o ITBI, conferindo a base de cálculo.
- Apresentar o título ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
- Acompanhar a qualificação e responder a eventuais notas de exigência.
- Tratar ônus anteriores, requerendo as ordens de cancelamento necessárias.
- Obter a matrícula atualizada com o registro da aquisição.